Просрочка ввода дома в эксплуатацию. Взыскание пени с застройщика.

Отношения между гражданами, желающими построить квартиру (Дольщики), и предприятием, которое осуществляет организацию такого строительства (Застройщик), чаще всего оформляются или договорами долевого строительства квартиры, или путем покупки жилищных облигаций и заключения соглашения об организации строительства (впрочем, оно может иметь и иное название).

Заключая договор на строительство квартиры, мы прежде всего обращаем внимание на цену квадратного метра и сроки строительства. Меньше всего в это время хочется думать о том, что застройщик может как-то обмануть или не выполнить свои обязательства по договору: увеличить стоимость объекта строительства или затянуть сроки ввода дома в эксплуатацию.

Однако профессиональные застройщики, предлагая к заключению проект договора, разумеется, составляют его в свою пользу. То есть максимально подробно прописывают ответственность Дольщика за любое, даже самое незначительное нарушение условий договора и минимизируют, а то и вовсе пытаются исключить свою ответственность за несоблюдение условий договора со своей стороны.

Одним из существенных условий договора долевого строительства является срок строительства жилого дома. На сегодняшний день, пожалуй, единицы предприятий-застройщиков его не нарушают. Способствуют этому и сами дольщики. Получив такую долгожданную квартиру, лишь редкие единицы пытаются взыскать с недобросовестного застройщика хотя бы предусмотренные договором штрафные санкции, не говоря уже об убытках, вызванных такой просрочкой.

Итак, что необходимо знать дольщику, который намерен взыскать с застройщика штрафные санкции за просрочку ввода дома в эксплуатацию.

1. Не стоит поддаваться манипуляциям со стороны Застройщика и подписывать дополнительные соглашения к договору, если вы не согласны и/или сомневаетесь. Застройщики зачастую выдают ключи на уже построенную квартиру и подписывают акт передачи квартиры только под условием подписания Дольщиком соответствующего дополнительного соглашения.

Помните: передача построенной квартиры является самостоятельным обязательством Застройщика, которое должно исполняться. Никто не вправе принудить вас к подписанию дополнительных соглашений. На то они и соглашения, а не понуждения.

2. В случае манипуляций со стороны Застройщика по передаче квартиры следует обратиться к Застройщику за выдачей документов для государственной регистрации права собственности на квартиру. Желательно сделать это в письменном виде и зарегистрировать свое обращение в канцелярии Застройщика или отправить заказным письмом по месту его нахождения.
Следует отметить, что действующим законодательством применительно к договорам долевого строительства установлен трехдневный срок для передачи Застройщиком документов для государственной регистрации права собственности на объект строительства с момента обращения к нему Дольщика за такими документами. Ну а после государственной регистрации такого права, вам любые замки не помеха, так как вы уже собственник.

Применительно к иным видам правоотношений следует внимательно изучить договор. Наверняка в нем будет прописан порядок передачи построенной квартиры. Отказ или волокита Застройщика от предоставления документов для государственной регистрации и/или передачи построенной квартиры могут быть обжалованы в суде.

3. Получение в процессе строительства жилого дома уведомления от Застройщика о продлении сроков окончания строительства, если при этом вы не подписывали дополнительное соглашение, не означает, что сроки автоматически были продлены. Надо внимательно читать договор и разбираться в конкретной ситуации: было ли такое продление вызвано объективной, не зависящей от Застройщика необходимостью, или просрочка произошла по вине Застройщика; не содержит ли договор возможности одностороннего изменения Застройщиком его условий по продлению таких сроков и т. п.

4. Зачастую пострадавшие Дольщики, срок ввода дома в эксплуатацию которых давно прошел, пытаются выяснить у Застройщика причины такой просрочки, пишут письма, запросы.
Застройщики в ответах на обращения Дольщиков часто в обоснование просрочки ввода дома в эксплуатацию ссылаются на решение местного исполнительного и распорядительного органа, который якобы выдал разрешение на продление сроков строительства. В действительности получение такого решения в местном исполнительном и распорядительном органе является необходимым условием продолжения строительства и не освобождает Застройщика от ответственности перед Дольщиками.

5. До обращения в суд за взысканием пени целесообразно направить Застройщику письменное предложение о ее выплате с указанием суммы и порядка расчета, хотя такая обязанность и не предусмотрена действующим законодательством. В предложении стоит также указать свои банковские реквизиты для ее перечисления.

В случае же, когда обязательство по досудебному урегулированию спора прописано в договоре, это сделать необходимо.

6. Обращение в суд за взысканием штрафных санкций является безусловным правом Дольщика, вместе с тем, это крайняя мера. Также надо понимать, что выиграть суд и получить деньги это не одно и то же.

Следует знать, что споры, вытекающие из договоров долевого строительства, договоров строительства жилья с использованием жилищных облигаций, подпадают под действие Закона Республики Беларусь О защите прав потребителей. При этом Дольщики освобождены от уплаты государственной пошлины.

В заключение хотелось бы отметить, что сложных ситуаций, возникающих в ходе строительства жилого дома и после его завершения, множество.

Я попыталась описать наиболее часто встречающиеся в практике, однако в каждой конкретной ситуации следует разбираться отдельно.

С уважением,
Адвокат Дмитроченко Светлана Евгеньевна

Полную версию статьи, а также описание хода судебного процесса читайте на сайте:
https://realt.onliner.by/2018/01/15/advokat